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囲い込みとは
囲い込みとは、売主から専任媒介契約や専属専任媒介契約で売却依頼された物件を、他の不動産会社に契約させないことをいいます。
つまり、別エリアの他社の不動産会社から「○○の物件を買いたいって人がいるので物件を案内させてほしい」と電話があっても、「すみません、すでに申込みが入ってしまいました」と嘘をつき、紹介を断る行為です。
売主の利益を守るべき
本来、売主から不動産売却の仲介を依頼された不動産会社は、売主の利益を確保するために、「レインズ（REINS）」に物件情報を登録し、不動産業界全体で情報共有し、できるだけ早く買主が見つかるよう努めなければなりません。
レインズは、不動産会社間で情報を共有するための国土交通大臣指定のネットワークシステムで、売主にとっての強力な味方です。
なぜ「囲い込み」が行われるのか？
不動産仲介会社の基本的な収入源は「仲介手数料」です。この手数料を売主と買主の双方からもらうために「両手仲介」が行われることがあります。これが囲い込みの背景にある動機です。
両手仲介を優先することで、仲介業者は2倍の利益を得ることが可能ですが、これにより売主の利益が損なわれる場合があります。
囲い込み最大のデメリット
囲い込みの最大のデメリットは、売主が最適な価格で物件を売却できない可能性があることです。
専属専任媒介契約による囲い込みでは、「もっと早く高値で売れていたのに…」と気づくことすらできない場合があります。また、仲介業者が両手仲介を優先することで、売却価格が相場よりも低くなるリスクがあります。
参考事例: 売却価格の影響
例えば、本来5000万円で売れるはずの物件を4500万円で売却した場合、
片手仲介の場合は5000万円×3％＋6万円＝156万円の手数料となりますが、
両手仲介の場合は4500万円×3％＋6万円＝141万円の2倍で282万円の手数料が入ります。
囲い込みへの対策
囲い込みを防ぐには、物件情報がレインズに正しく登録され、他の不動産会社にも紹介されているかを確認しましょう。
また、専属専任契約を結ぶ際には、囲い込みが発生していないか、売主自身がチェックすることも重要です。
まとめ
不動産売却において「囲い込み」という問題を避けるためには、信頼できる不動産会社との契約が重要です。
透明性の高い取引を行い、売主の利益を最大化するために、適切な情報公開と知識を持ちましょう。